Топ-3 мест в испании для покупки недвижимости россиянами

ДО СДЕЛКИ

1. Не подписывайте ничего, не посоветовавшись со специалистами (адвокатами, асессорами, нотариусами).

И уж тем более, не вносите никаких денег, даже аванса-залога, до момента подписания соответствующего документа (договора о намерениях, как составной части будущего соглашения купли-продажи).

2. Рекомендуется до того, как составлять официальный договор купли-продажи (escritura), подписать с продавцом приватное соглашение.

Этот документ не является обязательным для регистрации его в Реестре собственности (Registro de la propiedad), однако по закону «признается действительным и обязывающим стороны, подписавшие его, выполнить все то, что в нем записано».

В приватном соглашении должно быть отражено:

• Лицо, подписывающее контракт со стороны продавца. В случае продажи объекта строительной компанией подписывающий с ее стороны должен обладать необходимыми полномочиями. Если же продавцы – частные лица, то подписывать должны все, имеющие право собственности на объект.
• Финансовое положение объекта: не заложена ли приобретаемая вами недвижимость в Испании под ипотечный кредит или другие формы заимствования, не находится ли под эмбарго, не препятствуют ли проведению сделки какие-либо условия внутреннего регламента сообщества соседей по дому (подъезду, урбанизации). Все эти моменты (cargas) отражены в информационном документе (Нота Симпле — Nota simple informativa), который можно получить в Реестре собственности или заказать у нотариуса.
• Коммунальные платежи сообщества (жителей подъезда, урбанизации). Следует убедиться, что у владельца нет долгов этой категории – в некоторых случаях законодательство возлагает погашение задолженности на покупателя.
• Цена. Зафиксируйте с продавцом не только итоговую стоимость жилья, но и форму платежа, чтобы не вносить дополнительно никакие средства, не предусмотренные договором.
• Аванс-залог. Сделки купли-продажи недвижимости предусматривают внесение покупателем залога в качестве обозначения гарантий заинтересованности приобретателя в предмете операции. Согласно испанскому законодательству внесенный залог должен быть возвращен покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от подписания сделки. Если же от подписания контракта купли-продажи отказывается покупатель, залог ему не возвращается.

3. При подписании договора купли-продажи у нотариуса следует:

Удостовериться, что продавец является собственником, а лицо, которое собирается подписывать договор – вправе это делать.
Проследить, чтобы все финансовые обязательства (cargas), наложенные на приобретаемый объект, были включены в договор.
Получить подтверждение, что за продавцом не числится задолженности по коммунальным платежам.
Запросить документ, подтверждающий, что налог на недвижимость (IBI) продавцом уплачен в полном объеме, обратив внимание на кадастровый номер жилья, зафиксированный в документе на право собственности (escritura) и сравнив его с тем, что значится в документе об уплате налога – они должны совпадать.
Зафиксировать, какие обязательства (как правовые, так и финансовые) несет каждая из сторон подписываемого договора.
Прояснить, какие расходы сопутствуют заключаемой сделке и как распределяются между ее участниками.

Какую недвижимость захватывают окупасы: в приоритете «плохие активы»

Основная зона риска – пустующие помещения. К ним могут относиться и нежилые здания, и заброшенное жильё, и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников. Её в Испании очень много, и это опять-таки следствие кризиса 2007–2008 годов, когда из домов выгоняли неплательщиков по ипотеке. Если окупасы селятся в помещениях такого рода, особых неприятностей они обычно не доставляют, а их поступок в ряде случаев даже можно считать вынужденным и извинительным.

Пустующие дома в Испании

Последние официальные данные о количестве пустующих объектов в стране содержатся в переписи населения 2011 года, которую Национальный институт статистики (INE) обнародовал в 2013 году. В то время число пустующих домов в Испании достигло 3,4 млн, или около 14% от всего жилищного фонда страны. Это рекордный для Европы показатель. Кроме того, около 500 тыс. объектов оставались недостроенными – девелоперы были вынуждены бросать проекты, начатые в «тучные годы».

Последние семь лет рынок недвижимости Испании восстанавливается: банки уже распродали значительную часть «плохих активов», у недостроев появились новые владельцы, повысился спрос на недвижимость от местных жителей и иностранцев. Тем не менее проблема пустующего жилья всё ещё не решена.

Следующая перепись населения пройдёт в 2021 году, результаты опубликуют в 2023-м.

Хорхе Альварес
член Коллегии адвокатов Мадрида
Наименование компании

Подавляющее большинство окупасов заселяются в пустующие дома, которые принадлежат банкам и другим юридическим лицам, например фондам-стервятникам (fondos buitres). Крайне редко происходит захват жилья частных собственников.

Елена Блашенкова
директор по продажам
SelenHome

Как правило, захваты происходят в неблагополучных районах или касаются банковских квартир. В моей практике таких случаев не было, потому что я просто не возьмусь за продажу подозрительного объекта.

Виктория Кутузова
директор по продажам
Sunnier Homes

Я работаю в строительной компании, которая возводит жильё в Аликанте и на побережье Коста-Бланка. Мы используем современные СНИПы, у нас закрытые комплексы с охраной. Результат – туда невозможно проникнуть. Причём обслуживание недвижимости стоит не таких уж больших денег, около €30 в месяц за всё, включая обслуживание бассейна и зелёной зоны. И уровень недвижимости – не люкс, а средний класс.

Итак, сквоттеры стараются занимать «плохие активы» – пустующие дома, которые принадлежат юридическим лицам. В этом случае больше шансов, что оккупацию не заметят или не будут слишком спешить с выселением. Но это не значит, что частные собственники в безопасности. Встречаются прецеденты захвата арендных квартир, вторых домов (дач, курортной недвижимости), а иногда и основного жилья владельцев.

Анна Лепшина
руководитель
«Испания инвест»

Под угрозой находится любое пустующее жильё, и его нужно защищать. В первую очередь я рекомендую не бросать свои квартиры. Лучше всего их сдавать: так они и под присмотром будут, и деньги принесут. Другой вариант – нанять управляющую компанию или договориться с соседями, чтобы они проверяли дом, включали свет, вынимали корреспонденцию из почтового ящика.

Жалобы на захват жилья в Испании

Хорхе Альварес цитирует статистику МВД Испании: в первом полугодии 2020 года было зафиксировано 7 450 обращений в полицию с жалобами на захват жилья; за тот же период предыдущего года их было на 5% меньше – 7 093.

Вид на жительство в Испании

Как получить ВНЖ в Испании?

Основание – инвестиции (в том числе, в недвижимость)

Иностранцы-инвесторы получили юридическое право претендовать на ВНЖ в Испании 29 сентября 2013 года. Тогда и вступил в действие так называемый «закон о золотой визе». Инвесторский ВНЖ даёт право проживать (а также работать) в Испании в течение двух лет. Затем его можно продлить ещё на пять лет. А значит, вы будете беспрепятственно перемещаться по всему Евросоюзу, а ваши дети, например, смогут учиться в местных школах. Через пять лет вы сможете подать заявление о продлении инвесторской визы ещё на такой же срок. Ограничений на количество продлений нет.

Существуют определенные нюансы. Так, недвижимость стоимостью от €500000 должна быть куплена без привлечения ипотеки. Кроме того, для подачи на резидентство по воссоединению семьи (близким родственникам резидента) без права работы не обязательно выезжать на родину, можно подать документы на ВНЖ, уже будучи в Испании, при этом справка о несудимости не запрашивается. Право на получение ВНЖ по воссоединению семьи также имеют гражданские супруги, родители, материально зависящие от заявителя, а также совершеннолетние дети, при условии, что они находятся на обеспечении заявителя и еще не создали собственную семью.

Основание – ведение бизнеса

Любой совершеннолетний иностранец, который находится на территории Испании легально, не имеет проблем с законом, хочет развивать в стране общественно-интересный бизнес и может предоставить свой бизнес-план, имеет возможность получить ВНЖ.

В отличии о программы «золотой визы», здесь нет обязательного минимального объема инвестиций, однако следует доказать наличие денежных средств (от €850 на человека) для того, чтобы жить в Испании один год (срок действия первого ВНЖ). Подавать заявление на вид на жительство можно даже при намерении создать небольшой стартап с минимальными вложениями.

Главный критерий – полезность проекта для испанской экономики. А для этого нужен хороший бизнес-план, апробированный официальными организациями, такими как Federación Nacional de Asociaciones de Empresarios y Trabajadores Autónomos (ATA), Unión de Profesionales y Trabajadores Autónomos (UPTA), Confederación Intersectorial de Autónomos del Estado Español (CIAE), Organización de Profesionales y Autónomos (OPA), Unión de Asociaciones de Trabajadores Autónomos y Emprendedores (UATAE), который после оформления ВНЖ будет реализовываться. Номинально действующая компания здесь не пройдёт.

Основание – трудоустройство

Кроме того, любой иностранец, легально проживающий на территории Испании в течение трёх лет со студенческим ВНЖ, или 1 год с ВНЖ без права на работу, может также получить ВНЖ с правом на работу на основании контракта на работу

Критерии здесь не такие строгие, важно, чтобы чистая зарплата была немного выше средней по отрасли и не менее €850 в месяц

Читайте подробнее: Работа в Испании: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Для успешного поиска работы важно владеть испанским языком на разговорном уровне

Другие основания для оформления ВНЖ

Претендовать на получение испанского ВНЖ могут студенты официально зарегистрированных в стране образовательных учреждений, а также лица, ведущие научную деятельность в Испании.

Получить разрешение можно через воссоединение семьи, если один из супругов является гражданином страны или на официальных основаниях живет в Испании, и их несовершеннолетние дети. Также сюда относятся гражданские супруги, родители, материально зависящие от заявителя, а также совершеннолетние дети, при условии, что они находятся на обеспечении заявителя и ещеё не создали собственную семью.

ВНЖ в Испании для пенсионеров

В Испании есть специальная правительственная программа, которая позволяет оформить ВНЖ для пенсионеров из-за рубежа с возможностью дальнейшего продления на неограниченный срок – Pensionado. Ей могут воспользоваться иностранцы, достигшие пенсионного возраста, владеющие или арендующие жильё в Испании и с гарантированным доходом не менее €10000 в год.

При одновременном запросе ВНЖ для воссоединения семьи на супруга/супругу и несовершеннолетних детей (до 18 лет) необходимая сумма годового дохода увеличивается на €1500 для каждого члена семьи. Также необходимо приложить документы, подтверждающие родство с заявителем.

Продажа недвижимости

В марте 2020 года пандемия Covid-19 привела к стагнации на рынке недвижимости, но сектор смог быстро восстановиться.

По данным Национального института статистики (INE), весной 2021 года продажи жилья в Испании выросли на 32,4% по сравнению с весной 2020 года. За год пандемии цены на вторичное жильё в Испании поднялись на 1,5%, курортная недвижимость тоже подорожала. Рост спроса и цен позволяет предположить, что проблем с продажей квартиры в Испании не возникнет.

Вот что продаётся в Испании сейчас

Вилла в Мадриде, Испания

6 450 000 €

Площадь 2160 м2, 10 комнат

Grupo Viamar

Апартаменты в Бенидорме, Испания

343 000 €

Площадь 110 м2, 3 комнаты

Bravos Estate

Таунхаус в Бенидорме, Испания

825 000 €

Площадь 182 м2, 4 комнаты

Albamar Group

Апартаменты в Бенидорме, Испания

197 000 €

Площадь 101 м2, 3 комнаты

Bravos Estate

Апартаменты в Пунта Приме, Испания

225 000 €

Площадь 110 м2, 4 комнаты

Evolventa Lux

Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания

649 000 €

Площадь 236 м2, 6 комнат

Evolventa Lux

Апартаменты в Деэса-де-Кампоаморе, Испания

190 500 €

Площадь 139 м2

Evolventa Lux

Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания

305 000 €

Площадь 101 м2, 4 комнаты

Evolventa Lux

Вилла в Аликанте, Испания

285 000 €

Площадь 215 м2, 6 комнат

Bravos Estate

Вилла в Бенидорме, Испания

198 000 €

Площадь 115 м2, 4 комнаты

Bravos Estate

Апартаменты в Ориуэла Коста, Испания

177 000 €

Площадь 195 м2, 4 комнаты

Evolventa Lux

Таунхаус в Альтеа, Испания

1 250 000 €

Площадь 600 м2, 5 комнат

Albamar Group

Производство на Тенерифе, Испания

900 000 €

Albamar Group

Студия на Тенерифе, Испания

120 000 €

Площадь 38 м2, студия

Albamar Group

Апартаменты в Марбелье, Испания

204 000 €

Площадь 107 м2, 2 комнаты

Albamar Group

Апартаменты в Финестрате, Испания

175 000 €

Площадь 100 м2, 3 комнаты

SPAINLUXINVEST

Отель, гостиница в Марбелье, Испания

1 150 000 €

Площадь 1500 м2

Albamar Group

Вилла в Аликанте, Испания

239 000 €

Площадь 120 м2, 4 комнаты

Bravos Estate

Вилла в Бенидорме, Испания

429 900 €

Площадь 224 м2, 4 комнаты

SPAINLUXINVEST

Вилла в Бенидорме, Испания

374 000 €

Площадь 186 м2

SPAINLUXINVEST

Продать недвижимость, по законам Испании, имеет право только владелец или же лицо, на которое оформлена нотариальная доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию.

Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших владельцев, что важно учесть при перепродаже

Расходы при продаже недвижимости в Испании

Продавец платит налог на прирост капитала с прибыли. Ставка составляет 19% для нерезидентов из стран ЕС/ЕЭЗ и 24% – для граждан третьих стран.

Резиденты Испании облагаются налогом по ставке 19–23% в зависимости от размера прибыли. В определённых случаях они могут избежать данного налога, например, если использовали недвижимость для собственного проживания в течение трёх лет перед продажей.

При сделке с нерезидентом покупатель авансом выплачивает 3% от стоимости объекта в счёт возможной уплаты налога на прибыль. Оставшуюся сумму продавцу необходимо доплатить в течение трёх месяцев. Если прибыль не была получена, можно оформить заявление и вернуть авансовый платёж.

Второй государственный сбор, который ложится на продавца, – Plusvalia, или муниципальный налог на прирост стоимости земли, который произошёл в период владения. Данный сбор рассчитывается в каждом административном округе индивидуально. Как правило, размер этого налога составляет несколько сотен евро. Если кадастровая стоимость участка не выросла за период владения, платить налог не нужно.

Также при продаже недвижимости продавец должен представить энергетический сертификат на свою собственность. Стоимость оформления обычно начинается от €150 за квартиру. Энергетический сертификат на виллу или коммерческую недвижимость стоит около €300–600.

Услуги риелтора обойдутся ещё в 3–6% от стоимости объекта в зависимости от региона. В каждом регионе свой размер комиссии.

Кто такие окупасы: от идеалистов до мошенников

Самозахват жилья распространился по миру ещё в XX веке под общим названием «сквоттинг». Идеологами его были хиппи, которые выступали за всеобщее равенство, любовь и делёжку имуществом. Они занимали пустующие дома или даже целые кварталы и создавали там свои коммуны, которые со временем превращались в культурные центры (например, район Христиания в Копенгагене). Заметные очаги сквоттинга возникали в Дании, Италии, Великобритании, США и даже России. Часть сквотов со временем узаконили отношения с владельцами недвижимости.

У сквоттинга в Испании особая история. Он получил массовое распространение после экономического кризиса 2007–2008 годов, когда многие семьи остались без работы и, как следствие, лишились жилья.

Митинг в Мадриде, 2013 г. На плакате написано: «Больше никаких выселений»

Некоторые из них от безысходности стали вселяться в пустующие дома. Впоследствии правительство социалистов приняло ряд законов, ограничивающих выселение, особенно в случаях, если у «захватчиков» не было другого жилья, имелись дети и т. д. Это облегчило участь бездомных, но одновременно развязало руки недобросовестным арендаторам и откровенным мошенникам. Они выяснили, что процесс выселения может занимать годы, а за то, чтобы «оккупанты» съехали, многие владельцы готовы хорошо заплатить.

Что такое жилье с официальной защитой?

Жилье попадает в категорию защищенного, когда автономное сообщество, на территории которого оно находится, устанавливает, что оно обладает серией характеристик, относящихся к его максимальным размерам и максимальной стоимости (продажи или аренды), посредством предварительной проверки на этапе строительного проекта и окончательной инспекции готового объекта. Застройщик, предложивший свое жилье в качестве социального, получает от государства и автономий ряд субсидий, компенсирующих ему потерю прибыли из-за ограничения стоимости, по которой может сдаваться или продаваться социальное жилье.

Цена на социальные жилые объекты всегда ниже, чем стоимость жилья на свободном рынке, однако владение им предполагает ряд ограничений:

• оно должно являться постоянным и единственным жильем собственника;
• доходы претендента на него не могут превышать установленного лимита;
• его использование регулируется в соответствии с определенным сводом правил, действующих в течение периода, пока находится в силе режим официальной защиты для данного жилого объекта.  

Перечисленные выше ограничения являются базовыми. Максимальная стоимость социального жилья, размер дохода, дающий право на его приобретение или аренду, а также некоторые дополнительные требования устанавливаются региональными властями в каждом автономном сообществе и зависят от типа защиты, к которому принадлежит жилье, территории, где оно располагается, и актуального законодательства, действующего в тот момент, когда жилье проходит предварительную проверку на стадии проекта.

Существует социальное жилье как для продажи, так и для аренды. Хотя традиционно сектор сосредотачивается на первой опции, в «Жилищном плане 2013–2016», тенденции которого продолжает «План 2017–2020», было уделено много внимания второй. Целью этого документа явилось облегчение доступа к аренде социально защищенного жилья для людей, испытывающих финансовые трудности, и расширить предложение государственного жилья, предназначенного для сдачи в аренду.

Как можно получить доступ к социальному жилью?

В настоящее время в Испании предложение социального жилья невелико. На сегодняшний день существуют две основных возможности получить право на его приобретение или аренду:

• регистрация в списке заявителей, претендующих на участие в государственной или региональной программе социального жилья;
• подача заявления в государственную компанию, занимающуюся социальным жильем, для участия в розыгрыше права на него.

Однако также есть и третий вариант – обратиться в компанию, занимающуюся делами кооперативов, строящих социальное жилье. Одно из главных преимуществ этой опции заключается в том, что вы познакомитесь со своим будущим жильем на стадии проекта, и это дает вам возможность выбрать наиболее подходящий вам вариант.

Готовы уехать хоть завтра

Мы сами хотим перебраться сюда же, чтобы жить постоянно. Опять же, рассматривали ещё Ла-Мату, но там зимой всё вымирает, делать нечего, разве что до магазина дойти – уже событие. А в Торревьехе можно погулять по набережной; здесь все магазины рядом, и уже знаешь, в каком лучше брать мясо, в каком молочку, в каком свежую рыбу. Народ здесь есть целый год, поэтому всегда приятно выйти, посидеть в кафешке.

Когда начнём искать квартиру для себя, важны будут уже другие критерии. Тоже в районе центра, но мы можем обойтись и без бассейна. Это точно будет не студия, а квартира побольше, метров 50-60, со спальней и большой верандой или лоджией, чтобы поставить барбекю.

Мы бы хоть завтра с удовольствием уехали, но у нас шикарная квартира во Львове, площадью 70 метров. Её надо сначала продать. Ещё два года назад мы не планировали никуда переезжать, сделали очень основательный ремонт. Теперь надо продавать всё в комплексе – с мебелью, с телевизором. Везти это в Испанию бессмысленно, там мы после покупки квартиры будем искать уже всё новое для конкретного места, с учётом планировки. А здесь это увеличивает ценность нашей квартиры, которую сейчас смотрят. Вот мы и не спешим с продажей, ведь в Испании наша студия уже «работает».

Там мы, конечно, планируем чем-то заниматься, но решим уже на месте. Хочу сначала осмотреться. У жены ситуация более понятная: она дизайнер, может и интерьерами заниматься, и залы украшать, и букеты составлять, может и маникюр делать. Что-то уже есть в планах, но пока рано об этом говорить.

Сейчас мы в Торревьехе спокойно обходимся даже без знания испанского. Заходишь в любой магазин и почти наверняка встретишь кого-то говорящего по-русски. Или по-английски. А с испанским пока помогает переводчик в телефоне: наговорил – перевёл. Но ближе к переезду будем учить испанский, конечно.

Все этапы покупки недвижимости в Испании – в совместном проекте Prian.ru и EspanaTour.

Что можно купить в Торревьехе прямо сейчас:

Апартаменты в Торревьехе, Испания

119 950 €

Площадь 70 м2, 3 комнаты

EspanaTour

Квартира в Торревьехе, Испания

93 000 €

Площадь 70 м2, 3 комнаты

Alegria Realestate

Дом в Торревьехе, Испания

599 000 €

Площадь 202.1 м2, 5 комнат

Habita International Es…

Апартаменты в Торревьехе, Испания

175 900 €

Площадь 93 м2, 3 комнаты

SPAINLUXINVEST

Бунгало в Торревьехе, Испания

114 990 €

Площадь 80 м2, 4 комнаты

Planeta Spain

Квартира в Торревьехе, Испания

59 000 €

Площадь 47 м2, 2 комнаты

Алиса Эстейт

Апартаменты в Торревьехе, Испания

68 000 €

Площадь 55 м2, 4 комнаты

Calipso

Апартаменты в Торревьехе, Испания

59 900 €

Площадь 66 м2, 3 комнаты

SPAINLUXINVEST

Квартира в Торревьехе, Испания

62 000 €

Площадь 65 м2, 2 комнаты

Planeta Spain

Студия в Торревьехе, Испания

38 900 €

Площадь 38 м2, студия

Calipso

Вилла в Лос Балконесе, Испания

300 000 €

Площадь 130 м2, 4 комнаты

E-Style

Квартира в Торревьехе, Испания

54 840 €

Площадь 45 м2, 3 комнаты

Planeta Spain

Бунгало в Торревьехе, Испания

97 000 €

Площадь 51 м2, 4 комнаты

Albamar Group

Студия в Торревьехе, Испания

56 050 €

Площадь 37 м2, студия

Calipso

Апартаменты в Торревьехе, Испания

210 000 €

Площадь 110 м2, 3 комнаты

Habita International Es…

Бунгало в Пунта Приме, Испания

96 000 €

Площадь 83 м2, 4 комнаты

OLE International

Вилла в Торревьехе, Испания

600 000 €

Площадь 100 м2, 4 комнаты

Deniz Estate

Бунгало в Торревьехе, Испания

179 500 €

Площадь 63 м2, 3 комнаты

Deniz Estate

Дом в Торревьехе, Испания

399 900 €

Площадь 161 м2, 5 комнат

Deniz Estate

Бунгало в Торревьехе, Испания

88 000 €

Площадь 69 м2, 3 комнаты

Deniz Estate

Фотографии из архива героя материала

Законные способы выселения: советы адвоката

В последние годы законодатели повернулись лицом к проблеме и внесли в законы поправки, облегчающие жизнь законных владельцев. Реальные шансы вернуть себе права на недвижимость появились у физических лиц, в собственности которых находится не более десяти единиц жилья.

Хорхе Альварес: «Конституция Испании гарантирует право на неприкосновенность жилища (статья 18) и право на частную собственность (статья 33).

Правовая система предоставляет два способа решить проблему.

Первый – через уголовно-правовой порядок, в соответствии со статьёй 202 Уголовного кодекса (Allanamiento de morada). В случае захвата недвижимости, которая может быть вашим единственным жильём, постоянным местом жительства или даже вторым местом жительства, преступник может получить наказание до двух лет лишения свободы. Но когда происходит захват пустого жилья, которым вы не пользуетесь, мы говорим о преступлении присвоения (usurpación) домов, о котором говорится в статье 245.2 Уголовного кодекса Испании; за него предусмотрено наказание на срок до шести месяцев.

При подаче иска истец должен доказать, что у него есть законное право на жильё: представить нотариальное удостоверение права собственности, договор аренды или другой законный документ. Очевидно, что судья попросит окупаса доказать своё право на жильё, которое он захватил.

Другими словами, процесс ограничивается рассмотрением титулов, представленных сторонами. Если окупас не сможет доказать, что он имеет право на это жильё, суд вынесет решение о его выселении.

Предусмотрена быстрая мера пресечения: окупас в течение пяти дней с момента получения уведомления должен доказать наличие законного титула на владение этим жильём (договор аренды, договор купли-продажи и т. д.). В противном случае судья разрешает выселение, согласовывая его дату и время. И кроме того, постановление не может быть обжаловано.

Мы считаем более целесообразным гражданское судопроизводство, учитывая, что с поправкой, внесённой в гражданско-процессуальный кодекс LEC в 2018 году, можно выселить незаконного захватчика в короткие сроки.

Если мы имеем дело с преступлением, которое было совершено только что, с поличным (in fraganti), тогда дело можно урегулировать путём уголовного судопроизводства, подав жалобу в полицию. В последнее время судьи в качестве меры пресечения предписывают выселение при поддержке полиции, до тех пор пока окупас не подтвердит законность пребывания в этом доме».

Однако это относится только к ускоренному выселению, но не к уголовному производству. В этом случае к неспешному суду добавляется ещё и нехватка судебных приставов, которые должны физически заниматься выселением.

Оккупированное здание в Мадриде, сейчас здесь независимый культурный центр

Приличные окупасы: жильё захватывают не только маргиналы

Кроме тех, кто вламывается в чужое жильё, когда нет хозяев, существуют окупасы другого рода. Это могут быть вполне приличные с виду семьи, которые приходят по объявлению о сдаче жилья в аренду, заселяются на законных основаниях, а затем перестают платить.

Поэтому риелторы рекомендуют, помимо паспорта, обязательно требовать официальное подтверждение постоянных доходов (обычно – справки о зарплате) и справку с работы. При малейших сомнениях – проверять. И вообще внимательно смотреть и слушать, «включать психолога», пытаться понять, чего ждать от этого человека, – возможно, его уже выселили из квартиры за неуплату или он знает, что денег на аренду ему не хватит. Если соискатель просит снизить цену или не вносит сразу весь задаток – это тревожный сигнал.

Были случаи, когда владелец жилья звонил работодателю неплательщика и рассказывал о сложившейся ситуации. Деньги на аренду у должника «внезапно» находились. Ещё один способ обезопасить себя – не сдавать жильё через неофициальные сайты, а в идеале – воспользоваться услугами управляющей компании.

Рекомендация – проверять нанимателя и составлять договор – касается не только недвижимости эконом-класса. На фото центр Барселоны

Анна Лепшина: «Часть рисков для хозяина снимает страховка. Стандартное страхование жилья предусматривает выплаты в случае взлома, ограбления, причинения ущерба помещению и имуществу. Однако если сложности возникли с арендаторами, а не захватчиками жилья, ситуация сложнее.

Существуют страховки на случай отказа арендаторов от выплат: если это произойдёт, на протяжении одного года компания будет оплачивать за них аренду. Однако в этом случае страховщик получает право утверждать арендаторов. И часто он не одобряет их кандидатуры, а значит, пока хозяин ищет новых жильцов, квартира стоит пустая.

Возможно и страхование от ущерба, который причинили арендаторы. Но в стандартные договоры такая опция не входит, её надо оговаривать отдельно; при этом владельцу придётся доказывать, что ущерб причинён именно арендатором».