Условия по ипотеке в разных странах мира

Плюсы и минусы получения ипотеки в США

Среди общих достоинств покупки собственного жилья выделяют и особые черты, присущие ипотечному кредитования в США:

• Главное ощутимое достоинство – возможность быстрого приобретения жилья без нужной суммы.
• Приобретение ликвидной недвижимости. Продажа в будущем может не только покрыть затраты по ипотеке, но и принести доход.
• Защита частной собственности. Никто не может посягать на чужое имущество до тех пор, пока иное не доказано судом.
• Ставки по кредитам в США для иностранцев практически равны условиям резидентов, поэтому выбрать хороший вариант договора получится всегда.

При таких серьезных плюсах есть и откровенные недостатки:

• Остановить выплаты по ипотеке нельзя. Только после переговоров с банком и подписания дополнительного соглашения.
• Переплата при покупке. Кредит в Америке под проценты – это дополнительные затраты на услуги кредитодателя в любом случае, даже при ссуде в 3,6% и стоимости жилья в 100 000 долларов – это серьезные деньги.
• Квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка. При несогласии выплачивать долг право на имущество переходит к банку после специальной проверки.
• Строгий контроль со стороны банка.

Все указанные обстоятельства – это характеристика долговых процессов, которая применима не только к Америке.

Виды ипотеки в США

Кредит на приобретение недвижимости в Америке называется mortgage (мортгейдж). Американская ипотека делится на две разновидности:

• Fixed-Rate Mortgage – с фиксированной;
• Adjustable-Rate Mortgage – с плавающей процентной ставкой.

В случае с Fixed-Rate Mortgage платежи не меняют своей величины на протяжении всего срока кредитования. Плавающая же ставка оставляет за банком право увеличивать суммы оплаты.

В случае с Fixed-Rate Mortgage платежи не меняют своей величины на протяжении всего срока кредитования

Второй вариант привлекает потребителей снижением начального значения на 1 –2%.Он выгоден тем, кто планирует дальнейшую перепродажу недвижимости. Первые 5 – 10 лет банк не увеличивает платежи, а потом дом можно выгодно предложить новым владельцам.

Когда период фиксации платежа заканчивается, банк каждый год пересматривает величину ставки. Бытует мнение, что может быть пересмотр и в меньшую сторону, но это бывает крайне редко.

По Adjustable-Rate Mortgage существует заем на покупку недвижимости сроком на 5 лет под 2,85%.

Adjustable-Rate Mortgage сегодня выгоден ещё той категории, у кого есть финансовые возможности безболезненно погасить кредит в период минимальных платежей. Например, существует заем на покупку недвижимости сроком в 5 лет под 2,85%.

Предусмотрено рефинансирование кредита, эта процедура снизит процент. Учитывая, что первые годы клиент платит только вознаграждение банку без погашения тела кредита, запускать эту процедуру выгодно крайне редко.

Процентная ставка

Процентная ставка по ипотеке в США одну особенность — она может быть фиксированной или плавающей.

В первом случае процентная ставка прописывается в договоре и не может быть изменена в течение всего срока кредитования.

Во втором, банк самостоятельно регулирует величину процента и может его поднять или снизить в зависимости от того, как заемщик выполняет свои обязательства.

Основная разница между этими типами кредита — величина процента. Кредит с плавающей ставкой будет на 1-2% ниже, чем с фиксированной, но есть риск повышения процента, поэтому такой заем не очень популярен.

Также стоит отметить, что для иностранцев величина ставки по ипотеке на 2-3 пункта выше, чем для местных жителей — если для американцев ставка начинается от 4% – 6% годовых по плавающей ставке, то начальный порог по ипотеке в США для россиян составит 7%-9% годовых.

Некоторые банки предлагают льготные программы для иностранцев, которые оформляются сроком на 30 лет и фиксированной ставкой в первые 5-10 лет погашения кредита.

Требования к заемщикам

Для получения кредита в американском банке гражданин должен соответствовать определенным стандартам:

• возраст — от 25 до 75 лет;
• наличие официального трудоустройства с достаточным уровнем дохода;
• наличие гражданства США;
• наличие банковского счета, где размещена сумма покрывающая 12 ежемесячных платежей по кредиту и первоначальный взнос.

Для россиян, желающих купить недвижимость в ипотеку в данной стране к вышеуказанному списку дополнительно потребуется:

• карта social securities;
• грин-карта, рабочая виза или вид на жительства;
• положительная кредитная история;
• рекомендательное письмо из российского банка.

Какие документы нужны

В пакет бумаг, требуемых при подаче заявления на приобретение недвижимости по договору ипотечного кредитования входят:

• паспорт (загранпаспорт для иностранцев);
• заявление на получение кредита;
• номер карты социального страхования;
• справка с работы за последние два-три года;
• выписка со счета, доказывающая что у клиента есть средства на первый взнос + сумма покрывающая ежемесячные платежи на год вперед;
• копия договора купли-продажи с продавцом недвижимости;
• документы о семейном положении — свидетельство о браке/разводе, свидетельство о рождении детей;
• письмо из НБКИ о кредитной истории;
• независимая экспертиза недвижимости.

Помимо этого, банк может запросить сведения о наличии у заемщика сбережений, вкладов, ценных бумаг и других накоплений, которые в случае потери заемщиков работы смогут помочь покрыть оставшиеся долговые обязательства.

Особенности ипотечного кредитования в США

О доступном жилье по ипотеке в США сложилось множество мифов. К основным особенностям системы фактически относится:

• Заем можно оформить на сданное в эксплуатацию или строящееся жилье, как и в России. Американские банкиры также готовы аккредитовать надежного застройщика и давать кредиты на недостроенные объекты.
• Условия для иностранцев жестче, чем для американцев, но вполне выполнимы.
• Правительство гарантирует льготные программы со специальными условиями для жертв катастроф, пенсионеров, малообеспеченных людей.
• Можно получить скидку за использование энергосберегающих устройств.
• Есть программы рефинансирования.
• Чтобы получить положительное решение, нужно выполнить все требования банка.
• На принятие решения влияет наличие у потенциального заемщика вкладов, ценных бумаг, личных и пенсионных накоплений.
• Высокая конкуренция между банками привела к снижению процентной ставки.
• Программы без первоначального взноса встречаются редко, чаще всего требуется подтвердить кредитоспособность солидной суммой.

Модель организации ипотечного кредитования в США

Знание местных законов и наличие сбережений станут гарантом получения ипотеки в США для россиян.

Несмотря на низкие проценты, в Америке только 1/5 граждан может похвастаться, что выплатили банку всю сумму. Стихийные бедствия регулярно портят имущество, а после 30 лет ипотеки картонные дома проще снести, чем отремонтировать. Аренда недвижимости – это норма американской жизни.

Варианты кредитных программ

Ипотека в США для россиян, остальных иностранцев и коренных лиц предназначена для улучшения жилищных условий. Существует много программ, ориентированных на разные категории граждан и обладающих индивидуальными условиями.

Стать владельцем ипотечной недвижимости можно по следующим программам:

• Для строительных фирм и лиц с низким уровнем доходов. Территориальное распространение – Флорида. Эта программа предусмотрена для лиц, чей доход находится на невысоком уровне. Ее основная идея заключается в приобретении жилой недвижимости из предоставленного списка на индивидуальных условиях.
• Для пенсионеров. Это необслуживаемый ипотечный кредит, по которому люди пенсионного возраста предоставляется шанс получить ссуду на пожизненный срок. В качестве залога по займу используется имеющийся у заемщика объект недвижимости. Право собственности на имущество сохраняется за клиентом.
• Кредит, выдаваемый клиентам, которые применяют в своих жилищах энергосберегающее оборудование. Главными отличиями этого займа являются уникальные условия и минимальная процентная ставка.
• Кредитование людей, ставших жертвами различных катастроф. Предназначена для заемщиков, жилье которых пострадало по вине катастроф и бедствий.
• Рефинансирование.

Типичные условия по ипотеке

Типичный размер кредита в США от $100 тыс. до $200 тыс. Ежемесячный платёж не должен превышать 28% от дохода заёмщика. 

Банки предлагают программы финансирования с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM) и плавающей (adjustable-rate mortgage, ARM). Во втором случае ставку также фиксируют на начальный период (три – пять – десять лет), затем она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора.

Иностранцам чаще всего предлагают кредиты сроком на 30 лет. Условия ипотечного плана могут перестать устраивать клиента, в этом случае можно рефинансировать кредит. Достаточно просто просмотреть предложения других банков.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Сейчас ипотека в США очень дешёвая. В случае с плавающей ставкой банки предусматривают вариант изменять её через определённый отрезок времени. Вероятность, что процент понизится, крайне мала. Фиксированная ставка гарантирует клиенту, что сумма его ежемесячного платежа не станет выше. Я всегда советую сначала получить одобрение одного банка и несколько лет пользоваться фиксированной ставкой. Затем можно рефинансировать ипотеку. В этом случае у клиента уже будет кредитная история, да и сумма будет меньше. Вполне вероятно, что другой банк предоставит более выгодные условия.

Заёмщик также имеет право погасить кредит досрочно без каких-либо штрафных санкций.

Ипотека в Америке доступна не только её гражданам и иностранцам с ВНЖ. Нерезидент сможет получить кредит на покупку готового или строящегося жилья под 5–9% годовых. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30%. Окончательные условия зависят от кредитоспособности клиента, его репутации и конкретной ситуации.

Иностранцам лучше всего обратиться к ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредитными организациями и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

В результате вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter)

Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Предварительное одобрение банка о выдаче кредита значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Приняв ваше предложение, собственник будет вынужден снять объект с продажи. Продавцы неохотно пойдут на такой риск без уверенности в том, что банк предоставит покупателю финансирование. Самому банку на этом этапе будет достаточно проверить надёжность клиента и наличие средств для уплаты первоначального взноса в размере минимум 30% от предполагаемой стоимости объекта.
После получения предварительного одобрения можно выбрать недвижимость. Ваш банк обязательно попросит заключение лицензированного оценщика и на основании этой оценки примет окончательное решение об условиях кредитования.

Дистанционный способ получения кредита для иностранцев

Для этого документы заверяются в российском консульстве США. Далее всеми вопросами на месте займутся юристы за дополнительную оплату.

Купить сегодня дом в США стало намного проще, но при условии наличия денег и хорошей работы.

Схема покупки недвижимости в кредит выглядит так:

• Найти дом или квартиру.
• Подготовить пакет документов.
• Открыть и пополнить банковский счет.
• Выбрать ипотечную программу и банк.
• Подписать договор купли-продажи.
• Сдать все справки и копии в банк, дождаться решения.
• Если пришло положительное решение, то проверить и подписать кредитный договор.

Все документы рекомендуется проверять с опытным юристом. Современные технологии подняли рынок недвижимости на новый уровень. Риелторы готовы в режиме онлайн при помощи мессенджеров выслать видео и фото отчеты о продаваемых квартирах.

Кредиты и кредитная история

Американцы не мыслят своей жизни без кредитов, и здесь это очень удобный инструмент, которым пользуются повсеместно.

Все начинается с кредитного рейтинга (Credit Score). Это трехзначная сумма, которая показывает кредитным учреждениям, насколько вам можно доверять. Кредитный рейтинг может быть от 300 до 850 баллов.

Кредитный рейтинг формируется на основе следующих показателей:

• Количество кредитных линий — не менее 20 (чем больше, тем лучше). Например, можно завести несколько кредиток и делать по ним пару покупок в месяц (не более 30% от суммы кредита), и банки будут повышать ваш кредитный рейтинг и лимит. В итоге можно получить бонусные карты от банков, по которым: доступ в бизнес-зал аэропорта, скидки при бронировании жилья, скидки в магазинах и т.д. Кроме того, каждая торговая сеть имеет свои кредитные карты, по которым делаете покупки и получаете кэшбек. В итоге набрать 20 кредитов и кредитный карт можно легко.
• Hard Inquiros — запрос ваших данных у кредитного бюро. Каждый запрос понижает ваш кредитный рейтинг. Получается, чем больше кредитных карт вы открываете, тем сильнее падает ваш рейтинг. Рекомендуется не чаще 1 раза в полгода подаваться на новую кредитку.
• Возраст кредитной истории. Он зависит от самой первой кредитки, которой вы до сих пор пользуетесь. Поэтому никогда не закрывайте и используйте свою первую кредитную карту.
• Банкротство, обращение к коллекторам. Это когда вы не можете выплатить долг, и банк передает ваши данные коллекторам. Это очень плохо для кредитной истории.
• История платежей — не должно быть просрочек по кредитам более 30 дней. Пропущенный платеж хранится в истории 7 лет.
• Utilization — использование кредитной карты, нужно тратить не более 30% от Лимита и вовремя возвращать (1 числа каждого месяца).

Получить кредитную карту просто. Приходите в банк, открываете checking account, savings account и просите оформить вам secure credit card. При этом вы должны внести минимальный платеж $300 (deposit на случай, если вы не будете платить). Эти деньги банк позже зачислит вам на карту, которая придет по почте на домашний адрес.

И далее вы ежемесячно расходуете $90 по кредитной карте и кладете обратно. Так делаем полгода. Банк видит, что вы пользуетесь кредиткой «без косяков» и выдает обычную кредитную карту, а ранее положенные в депозит $300 возвращаются на карту. А ваш кредитный лимит увеличивается до $500-$1000.

Если у вас есть хороший знакомый с хорошим кредитным рейтингом (от 700) и он вам доверяет, то он может сделать вас правомерным пользователем  на одну из своих кредиток. Т.е. по сути вся его кредитная история перейдет к вам., и у вас очень быстро повысится кредитный рейтинг.

Особенности ипотеки для иностранцев

Для человека, который желает акклиматизироваться в Штатах и связать свою жизнь постоянно или на время с этим государством, главная цель – приобрести жилую недвижимость. Взять квартиру на собственные сбережения не всегда удается, поэтому вероятно, что единственный реальный шанс – «влезть» в ипотеку.

Для иностранцев, которые работают и имеют официальное устройство, обратиться в банк очень просто. Выбрать организацию из списка выше можно исходя из своих предпочтений. Далее следуют консультации и переговоры с банком. При положительной возможности получения денег, сразу определитесь с размером ипотеки, чтобы подыскать подходящий вариант квартиры или дома.

Вполне реально, что оформить все бумаги можно через официального застройщика. В компании специалисты уже имеют договоренности с финансовыми организациями и в короткие сроки подтвердят возможность кредитования вашего выбора.

Хронология событий

Во временном интервале ипотечный кризис в США 2008 г. наступил не в один день и даже не в один год. Хронологически события, приведшие к нему, можно представить следующим образом:

1. 1999 – 2006 гг.

В этот период рынок недвижимости Америки переживал невиданный подъем строительства. Фактически за 7 лет цены взлетели практически в 7 раз. Также во время президентства Буша был принят ряд законодательных мер, предоставляющих налоговые льготы и рабочие места в строительных корпорациях. Налог на прибыль с продажи жилья был снижен, что также поспособствовало росту спроса на новое строительство.

Устойчивый рост рынка недвижимости сопровождался увеличением объемов выдачи нестандартных ипотечных займов или субстандартных кредитов, когда была существенно снижена планка обязательных требований к заемщикам. То есть займы получали лица с высоким уровнем риска, уже имеющие негативную кредитную историю. Виновата здесь жадность банкиров, стремившихся любым путем увеличить свои доходы.

Кроме того, рынок недвижимости на своем пике привлек инвесторов и спекулянтов, главной целью которых было извлечение максимальной прибыли. В Америку хлынул азиатский и западный капитал, чьи инвесторы вкладывали деньги в относительно безопасные инструменты – ценные бумаги под залог недвижимости (CDO).

1. 2006 год (середина).

В середине 2006 г. рост рынка недвижимости остановился, произошло перенасыщение. Все больше и больше заемщиков были не в состоянии обслуживать свои ипотечные займы. К концу 2006 г. данный показатель составлял около 10% от общего числа кредитов, выданных на приобретение жилья. Рефинансирования займов добиться было невозможно – банки больше не выдавали дешевые кредиты. Начались массовые отчуждения банками залогового жилья.

1. 2007 – 2008 гг.

В 2007 году ипотечный пузырь лопнул. Падение цен на недвижимость стало критичным, что стало следствием длинной цепочки банкротств крупнейших американских банков, хедж-фондов, страховых и инвестиционных компаний, потерявших огромные суммы. За 2007 г. около 25 банков объявили о своем банкротстве. Рынок CDO также рухнул.

Требования к заемщикам

Все финансовые учреждения предъявляют к потенциальным заемщикам определенные требования:

• гражданство США или наличие вида на жительство, в том числе и временного;
• наличие постоянного источника дохода (заработная плата, пенсионные выплаты и т.д.) или обеспечения;
• наличие номера социального страхования (SSN), который имеют все граждане страны (детям он присваивается при рождении) и ее резиденты. Это ключ ко всей личной информации человека;
• высокий кредитный рейтинг.

Интересна информация! Надежность заемщика определяется высотой его кредитного рейтинга, т.е. тем, как он погашает уже взятые ранее кредиты. Для надежных заемщиков банк ВТБ предлагает программу «Ипотечный бонус». Она распространяется на заемщиков любых банков.   

Особенности для россиян

Граждане России, имеющие официальное разрешение на пребывание в стране (грин-карту или вид на жительство), также могут брать ипотеку. Если гражданин России или другого иностранного государства является резидентом США, то ссуда ему будет предоставляться на тех же условиях, что и гражданам Америки. Однако, если он резидентом не является, то процедура существенно усложняется. Повышенными будут и проценты, т.е. взять ипотеку в США нерезидентам под 3% не получится.

Справка! Резидент (применительно к физическим лицам) – это человек, проживающий более полугода (в некоторых случаях года) в государстве на законных основаниях (виза, вид на жительство) и ведущий в нем экономическую или финансовую деятельность, проще говоря,  работающий, учащийся и т.д. Так, например, гражданин России, проживающий в своей стране, – резидент РФ, но если он проживает в США более года на законных основаниях – он теряет статус резидента РФ и получает статус резидента США.   

Итак, граждане России, резидентами США не являющиеся, могут получить ипотеку при условии:

• повышенной процентной ставки – минимум 5%;
• наличия номера социального страхования, который можно получить самостоятельно в налоговой инспекции США по документу, удостоверяющему личность;
• оплаты минимум 30% первого взноса;
• наличия счета в американском банке. Большинство финансовых учреждений требуют также наличия на нем суммы, примерно равной 12 ежемесячным платежам;
• наличия рекомендательного письма из крупного европейского или американского банка. Это могут быть и банки, работающие на территории России, например, Райффайзенбанк и т.д.

Список документов для граждан России, являющихся резидентами и нерезидентами, представлен в таблице.

Таблица 2. Документы для оформления ипотеки в США иностранными гражданами

Все документы, оформленные на русском языке, должны быть переведены на английский и заверены у нотариуса.

Какая процентная ставка в США на кредитование недвижимости?

Американцы всегда стоят перед выбором, какой вариант «мортгейдж» для них будет более выгодным. Размер плавающей процентной ставки всегда ниже фиксированной (на 1-2%), но на него существенно влияют условия, связанные с состоянием экономики США на момент пересмотра банком размера ставки. Взяв такую ипотеку, заемщик своего рода «играет в рулетку» с процентной ставкой, и не имеет возможности в перспективе распределять свои расходы. В зависимости от условий такого кредита, плавающая процентная ставкаможет не меняться в первые 3, 5, 7 лет (3ARM, 5ARM, 7ARM) с момента оформления ипотеки, после чего может быть поднята до граничных значений (CAP), к примеру, с начальных 3% до 7%, из которых 4% составит CAP. По окончанию фиксированного периода, банк ежегодно будет пересматривать размер ставки до полного погашения заемщиком кредита, и в крайне редких случаях в сторону уменьшения. Такой вид ипотеки предпочитают те, кто планирует погасить кредит за небольшой промежуток времени. Ставки по такому кредиту в среднем варьируются от 3,1% до 4,5%. На сегодняшний день ставка на пятилетние ипотечные кредиты (ARM) в среднем составляет 2,85%.

Вариант ипотеки с фиксированной процентной ставкой, в связи с отсутствием рисков, все больше привлекает американцев. Им пользуется 75% заемщиков. Зачастую потенциальные покупатели недвижимости выжидают момент экономической стабильности в стране, при котором размер ставки FRM не слишком высок и весь период кредитования платят менее низкий процент.

90% американцев желая приобрести недвижимость в кредит выбирают ипотеку сроком на 30 лет с фиксированной процентной ставкой. Средняя ставка по такому кредиту на начало 2016 года составляет 3,72%.

Приведем пример. Взяв ипотеку в размере 200 тыс. дол. сроком на 15 лет, с процентной ставкой 3,23% итоговая выплата заемщика составит 252 тыс. дол., сроком на 30 лет с процентной ставкой – 4,5 % — 365 тыс. дол. Свыше 90 процентов всех сделок с недвижимостью в США приходится на ипотеку. При этом в России и в Украине ипотекой пользуются не более 10% покупателей.

Помимо выгодных условий кредитования, государство США предоставляет своим гражданам возможность рефинансирования ипотеки (погашение остатка кредита путем оформления кредита в другом банке с меньшей процентной ставкой), а также создает всевозможные программы ипотечного кредитования для малообеспеченных граждан, ветеранов, жертв катастроф (которые лишились жилья), пенсионеров, граждан, использующих энергосберегающие системы, и т.д.

Из главных особенностей ипотеки в США можно выделить следующие:

• Низкая процентная ставка. Из всевозможных видов кредита, у ипотеки самая низкая процентная ставка. Объясняется это тем, что ипотека зачастую выдается на длительный срок — 30 лет.
• Первичный и вторичный рынки недвижимости. Как известно, российские и украинские банки не охотно берутся за сделки с ипотекой в новостройках в связи с риском возникновения незавершенного строительства. В то же время в США таких рисков нет, поэтому банки охотно берутся за любые сделки, как со вторичным жильем, так и с тем, которое находится в процессе строительства.
• Высокая конкуренция. В связи с тем, что ипотека весьма популярна в США, каждый из банков старается удержать своего клиента. Поэтому такое кредитование доступно многим слоям населения. В крайне редких случаях заемщики получают отказ.
• Учет доходов клиента. При рассмотрении заявки на выдачу ипотеки, американские банки учитывают не только доход клиента от заработной платы, а любые его личные накопления, в том числе пенсионные, а также дивиденды, и поступления от арендной платы.
• Первоначальный взнос. Размер первоначального взноса равняется 10-50%, но в некоторых программах банка такие обязательства вообще отсутствуют.

Взять в кредит недвижимость в США могут люди, достигшие 25 лет, но не старше 75 лет.

Это интересно: Ипотека с первым взносом 10 процентов — банки